Данок на промет при купување стан во Скопје

Во оваа статија ќе прочитате:

Кој треба, а кој го плаќа данокот на промет на стан
Колкава е стапката на данокот (од 2 до 4%)
Како се пресметува даночната основица
Кога не се плаќа данок на промет
Чекори за пријавување и плаќање на данокот

Купувањето на стан во Скопје носи возбудување, но и одредени административни обврски. Еден од нив е данокот на промет на недвижности – еднократен данок од 3% (2%-4%) кој се плаќа при пренос на сопственоста на недвижен имот. Во продолжение, преку јасни чекори и објаснувања, ќе дознаете кој треба да го плати овој данок, колкава е неговата стапка, во кои случаи се избегнува, како и постапката за пријавување и плаќање, поткрепено со официјални извори од Министерството за финансии, Управата за јавни приходи и Град Скопје.

Кој е должен да го плати данокот на промет на недвижности?

Законска обврска: Според Законот за даноците на имот, даночен обврзник за данокот на промет на недвижности по правило е продавачот на недвижноста. Тоа значи дека законски, продавачот треба да го плати данокот на промет од продажбата. Меѓутоа, законот дозволува со договор купувачот да ја преземе оваа обврска – доколку во купопродажниот договор изрично е наведено дека данокот го плаќа купувачот. Во случаи на замена на имот, обврзник е оној кој разменува имот од поголема вредност.

Практична примена: Во пракса, речиси секогаш купувачот го подмирува данокот на промет. Купопродажните договори најчесто содржат клаузула дека купувачот ќе го плати данокот, со цел навремено да се измири обврската и да се овозможи непречен пренос на сопственоста на имотот на негово име. Доколку договорот не го прецизира платецот, тогаш важи општото правило дека продавачот е должник на данокот. Затоа, при купување стан, бидете подготвени дека како купувач ќе треба да го платите данокот, освен ако не е поинаку договорено.

Колкава е стапката на данокот и на што се пресметува?

Даночна стапка: Данокот на промет на недвижности има пропорционална стапка која во Македонија е утврдена од страна на општините во распон од 2% до 4%. Советот на Град Скопје ја определува оваа стапка за територијата на градот. Во пракса, во Скопје стапката изнесува 3% од вредноста на недвижноста, што е во рамки на законскиот дозволен опсег. Ова значи дека ако купувате стан, ќе пресметате околу 3% од договорената цена (или пазарната вредност) како износ за данок. На пример, за стан со цена од 3.000.000 денари (околу 50.000 евра), данокот би изнесувал ~90.000 денари (околу 1.500 евра).

Даночна основа: Основица за данокот на промет е пазарната вредност на недвижноста во моментот на настанување на даночната обврска, односно во моментот кога се склучува договорот за купопродажба. Најчесто пазарната вредност се пресметува врз основа на цената наведена во договорот. Сепак, градот (општината) има овластени проценители кои ја проверуваат и утврдуваат пазарната вредност на станот. Ако цената во договорот е значајно пониска од реалната пазарна вредност, даночните власти можат да ја определат повисоката вредност како основица, за да се спречи избегнување на данокот. Затоа, пресметајте дека данокот ќе биде 3% од реалната вредност на станот на пазарот.

Кога не се плаќа данок на промет на недвижности?

Постојат одредени случаи во кои овој данок не се наплатува. Најзначајното ослободување за купувачите на станови е поврзано со новоизградени станови:

Прв промет на нов стан: Согласно законот, не се плаќа данок на промет за првиот промет на станбени згради и станови извршен до 5 години по изградбата, на кој е пресметан данок на додадена вредност (ДДВ). Практично, ова значи дека ако купувате нов стан од инвеститор (градежна компанија), кој е во рок од 5 години од добивање употребна дозвола, вие плаќате ДДВ на цената (кој обично е веќе вклучен во цената на станот) и не плаќате 3% данок на промет. За новите станови ДДВ-то е 18%, при што за првите продажби на нови станови често се применува и повластена стапка од 5% ДДВ (според актуелните даночни поволности), но во секој случај плаќањето на ДДВ го иззема прометниот данок.
Препродажба на стар стан: Наспроти тоа, при купување стар/ползуван стан (т.е. втор промет или понатамошни продажби по првата), транскацијата не подлежи на ДДВ, па затоа се плаќа 3% данок на промет. Ако станот е постар од 5 години или веќе еднаш бил продаден од инвеститор на прв сопственик, вашето купување се оданочува со овој данок.
Други ослободувања: Законот предвидува и други специфични ситуации во кои нема обврска за данок на промет, иако тие се поретки во контекст на купопродажба на стан. На пример, не се плаќа данок при пренос на недвижност во постапка на експропријација, при пренос на имот меѓу државни органи или општини, при внесување недвижност како влог во капитал на трговско друштво, при пренос на имот на наследници во прв ред по основ на договор за доживотно издржување, итн.. Исто така, данокот на промет не се плаќа при наследување или подарување имот, но тогаш се плаќа друг вид данок (данок на наследство и подарок) според закон.

За просечниот купувач најважно е правилото дека не плаќате данок на промет ако купувате нов стан од инвеститор со ДДВ, додека за сите останати купопродажби на недвижности важи данокот од 3%. Доколку не сте сигурни дали вашиот случај потпаѓа под некое ослободување, најдобро е да се консултирате со надлежните (Град Скопје – Одделението за даноци, или УЈП) и да ја проверите документацијата (например, дали на претходниот промет е платен ДДВ).

Како се пријавува и плаќа данокот? – Чекори за купувачите

При купување на стан, купувачот (или оној што е договорен како обврзник) треба да помине низ постапка на пријавување и плаќање на данокот на промет. Во продолжение се наведени конкретните чекори и рокови:

Поднесување даночна пријава: Првиот чекор е да поднесете даночна пријава за утврдување на данок на промет на недвижности до надлежната општина. За стан во Скопје, тоа се прави во Град Скопје – Сектор за даноци. Законски, пријавата треба да се поднесе во рок од 15 дена од денот на склучување на договорот за купопродажба. Во Скопје, пријавувањето се врши на шалтер бр. 1 или 2 во барака 16 во дворот на Град Скопје. При поднесувањето, пополнувате стандарден образец (даночна пријава во законски пропишана форма) и потребно е да платите административна такса од 300 денари. Таксата се уплаќа со уплатница образец ПП50 (која може да ја набавите и уплатите во банка или пошта), а доказот за платена такса се приложува кон пријавата. Во самата даночна пријава наведете лице за контакт и телефон за да може даночните органи да ве контактираат ако е потребно.
Документи што се поднесуваат: Заедно со даночната пријава, потребно е да доставите одредени документи:
- Купопродажен договор за станот – оригинал или заверен препис од нотар, во потребен број примероци (најчесто нотарот ќе ви даде неколку копии; проверете во договорот или нотарскиот акт колку примероци се наведени).
- Доказ за сопственост (Имотен лист) – документ од Катастарот кој го покажува тековниот сопственик на недвижноста. Обично, за нов стан имотниот лист на инвеститорот, а за стар стан – имотен лист на продавачот, како доказ дека тој е носител на правото на сопственост што се пренесува.
- Лична карта или идентификација на подносителот (ова не е експлицитно наведено на веб-страницата, но секогаш носете лична идентификација при поднесување документи).
- Дополнителна документација – по потреба, ако даночните службеници побараат уште нешто во текот на постапката (на пр. одлука од суд ако станот се стекнува по основ на судска пресуда, договор за доживотна издршка ако е релевантно, и сл.).
Проценка на пазарна вредност: Откако ќе ја поднесете пријавата со комплетните документи, Град Скопје врши проценка на пазарната вредност на станот. Ова го прават овластени проценители од градот, кои по потреба излегуваат на терен (увид во недвижноста) и пополнуваат соодветен образец за проценкаskopje.gov.mk. Целта е да се утврди реалната вредност на имотот врз основа на локацијата, квадратурата, годината на градба, состојбата и сл. Проценката се прави за градот да ја одреди даночната основа. Во оваа фаза, од вас може да се бара да овозможите пристап за увид во станот доколку проценителите сакаат да го видат (особено ако проценката не може да се изведе само од хартиени документи).
Издавање на решение за данок: Откако ќе заврши проценката, даночните службеници на општината изготвуваат Решение за данок на промет на недвижности. Ова решение содржи пресметана даночна основа (вредноста на имотот) и износот на данокот што треба да се плати. Во него ќе бидат наведени и рокот во кој треба да платите (вообичаено 15 дена од приемот на решението) и жиро-сметката на која се уплатува данокот. Во Скопје, готовото решение се подига на шалтер бр. 5 или 6 во Град Скопје. Ќе бидете известени (телефонски или поштенски) кога решението е подготвено. Напомена: Законски, општината треба да го издаде решението во разумен рок – најчесто не подолг од 15 дена од поднесување на пријавата.
Уплата на данокот: Откако ќе го добиете решението, следи плаќање на данокот. Износот наведен во решението (3% од утврдената вредност) треба да го уплатите во рок од 15 дена од денот на доставување на решението. Уплатата се врши на сметката на локалната самоуправа наведена во решението – во случајов сметката на Град Скопје за даноци. Може да платите на неколку начини:
- Со уплатница во банка или пошта: Земи образец ПП50 и пополни ги потребните полиња (сметка на примач – Град Скопје, износ, повикување на број од решението, цел на дознака „данок на промет на недвижност“ и сл.). На шалтер во банка/пошта уплати го износот во готово или преку трансакциска сметка.
- Електронски (интернет) банкарство: користи го електронското банкарство со внесување на жиро-сметката на градот и останатите референтни податоци од решението за да го префрлиш износот.
- Е-портал на Град Скопје: Град Скопје има и онлајн портал „Е-Даноци“ (даноци.skopje.gov.mk) каде регистрираните корисници можат да прегледаат даночни задолжувања и да извршат плаќање онлајн. Проверете дали овој портал овозможува плаќање на данокот на промет (освен годишниот данок на имот) – доколку да, можете и таму да го платите електронски со картичка или е-банкарство.
- Во некои случаи, доколку ви е поедноставно, може да се обидете да платите и директно на благајна во општината (доколку постои таа можност во Град Скопје) или со POS терминал на шалтер ако е достапно.

Откако ќе платите, зачувајте го доказот за уплата (примерок од уплатницата со печат од банка или електронска потврда). Овој документ може да ви затреба како доказ во следниот чекор.

Пренос и запишување на сопственоста: Исполнувањето на даночната обврска е предуслов за целосно да ја спроведете промената на сопственоста во јавните книги. Нотарот кој го заверува купопродажниот договор обично ќе ја испрати документацијата за промена на сопственикот до Катастарот на недвижности. Сепак, за Катастарот да издаде нов имотен лист на ваше име, потребно е данокот на промет да биде платен. Доказот за платен данок често се приложува во катастарската постапка. Во некои случаи, Катастарот може привремено да ја впише трансанкцијата, но ќе бара подоцна да доставите доказ за платен данок или Градот Скопје директно го известува Катастарот откако данокот е платен. За да нема одолговлекувања, платете го данокот навреме (во рокот) и доставете го доказот каде што е потребно.
Право на жалба (доколку е потребно): Доколку сметате дека данокот е погрешно пресметан – на пример, ако проценетата пазарна вредност е многу повисока од реалната – имате право да поднесете жалба/тужба. Според инструкциите во решението, можe да се поднесе тужба до Управниот суд во рок од 30 дена од приемот на решението. Во пракса, пред да одите на судски спор, можете и да се консултирате со даночната служба на Град Скопје за евентуално вонсудско решавање или повторна проценка. Но, важно е дека постои правен лек доколку има некаква неправилност. Имајте предвид дека поднесувањето тужба не го одложува плаќањето по автоматизам – за тоа би требало посебно барање за привремено запирање, па најдобро е прво да платите, а потоа да барате поврат ако сте во право.

Рокови: Резимирано, запомнете ги клучните рокови – 15 дена од купопродажбата за да поднесете пријава, и 15 дена од добивање на решението за да го платите данокот. Непочитувањето на роковите може да доведе до казнени камати или глоби, па затоа постапувајте навремено.

Корисни информации и контакти

Надлежност: Данокот на промет на недвижности е локален данок чиј приход оди во буџетот на општината. Во случајот на Скопје, тоа е приход на Град Скопје. Администрацијата и наплатата ги врши градската даночна служба. Министерството за финансии го дава законскиот рамковен пропис, додека Управата за јавни приходи (УЈП) има надзорна улога врз спроведувањето на даночните закони и може да помогне со информации, но самата наплата на овој данок ја спроведува локалната власт.
Официјални извори: Детални информации за данокот на имот, вклучително и данокот на промет, може да се најдат на веб-страницата на Министерството за финансии. Град Скопје на својот портал нуди објаснувања и формулари за данокот на промет, па дури и можност за е-пријава/е-плаќање преку системот Е-Даноци. За конкретни прашања, граѓаните може да се обратат директно до Одделението за утврдување и наплата на данок на промет при Град Скопје (барака 16) – контакт телефони и е-пошта се достапни на веб-страницата на градот.

Со добро разбирање на овие аспекти – кој го плаќа данокот, колкава ќе биде сумата, дали сте ослободени, и како да го пријавите/платите – ќе можете навремено и без проблеми да ја завршите купопродажбата на станот. Информираноста од официјални извори е најдобра за да избегнете забуни; затоа, користете ги линковите и упатствата од надлежните институции наведени погоре за успешно да ги исполните вашите обврски како нов сопственик на недвижност.