Клучни поенти на анализата:
- Зошто 479 градежни фирми се соочуваат со одземање на лиценци
- Како ова ќе влијае на изградбата на станови
- Дали следува застој во градбите и одложувања на вселување
- Можен раст на цените
- Засегнати градежни компании
- Правните и институционалните последици за градежниот сектор
- Како да се заштитите како купувач во оваа неизвесна ситуација
Министерството за транспорт и врски најави одземање на лиценците на 479 градежни, надзорни и проектантски фирми ширум земјата. Оваа вонредна мерка опфаќа околу 15% од сите издадени лиценци во секторот, откако инспекциската контрола утврдила дека многу фирми не ги исполнуваат законските услови врз основа на кои им била издадена лиценцата
Конкретно, ќе се одземат лиценци на 73 фирми изведувачи од прва категорија (лиценца А) и 228 изведувачи од втора категорија (лиценца Б), како и на десетици компании за надзор, проектирање, ревизија и урбанистичко планирање.
Ова значи дека стотици градежни претпријатија – меѓу нив и такви што работат на големи проекти – ќе останат без дозвола за градење. Ваквиот чекор на Министерството доаѓа по години на предупредувања за непочитување на правилата (на пр. вработување на лиценциран инженерски кадар). Но, како ќе се одрази ова на пазарот на недвижности во Скопје? Во продолжение следува анализа на можните ефекти врз понудата на станови, текот на изградбата, цените, довербата на купувачите и институционалните последици.
Намалување на понудата на станови и градежна активност
Очекувано, понудата на нови станови во Скопје би можела да претрпи пад во краток рок. Компаниите на кои ќе им се одземат градежните лиценци нема да смеат да започнуваат нови градби, па дури ни да продолжат со тековните, сè додека не ги регуларизираат своите лиценци или ангажираат друга лиценцирана фирма. Тоа значи замрзнување на повеќе градилишта: градежните кранови би можеле привремено да запрат, особено кај помалите инвеститори кои немаат резервна опција. На пазарот на недвижности, кој веќе се соочуваше со недоволна понуда, ова дополнително ограничување може да создаде вештачки дефицит на новоизградени станови.
Особено ќе бидат засегнати проектите во почетна или средна фаза на изградба. Голем дел од одземените лиценци се токму за фирми-изведувачи на станбени згради (прва и втора категорија), што значи дека директно се погодува сегментот на станоградбата во градот. Во следните месеци може да се очекува намален број на нови градилишта и посиромашна понуда на нови станови на пазарот, додека не се регулира статусот на овие фирми или нивните проекти ги преземат други компании.
Застои во изградбата и одложување на роковите за вселување
За купувачите кои веќе уплатиле капар или рати за стан во зграда која сè уште се гради, веста за одземена лиценца на изведувачот носи неизвесност. Можно е да дојде до застој или целосен прекин на градежните работи на дел од објектите. Компаниите без важечка лиценца нема да можат законски да продолжат со градба, па ќе мора да се чека на административно решение – било тоа повторно добивање на лиценцата (со исполнување на условите) или пак превземање на проектот од друга, лиценцирана фирма.
Како последица, крајните рокови за завршување на зградите и вселување на купувачите речиси сигурно ќе се пролонгираат. Доколку првично било планирано некој објект да биде готов до крајот на годинава, сега е реално тој рок да се помести за неколку месеци. Застојот во градењето не само што ги одложува плановите на идните станари, туку повлекува и финансиски импликации – трошоците на инвеститорите растат, а купувачите можеби ќе треба подолг период да плаќаат привремен наем или кредити без да можат да се вселат.
Ниската градежна активност во следниот период ќе значи и помало темпо на завршување нови станови на пазарот. Некои градби ќе останат половично завршени подолго од планираното, со што градот би можел привремено да добие пејзаж на незавршени скелиња. Во екстремни случаи, ако правните пречки потраат, постои ризик дел од проектите целосно да запрат, а договорите со купувачите да влезат во правна неизвесност.
Влијание врз растот на цените на становите
Пазарната логика на понуда и побарувачка сугерира дека намалената понуда на нови станови неминовно ќе изврши притисок врз цените нагоре. Скопје веќе изминатиот период се соочуваше со рекордни цени по квадратен метар – во некои атрактивни општини како Центар, Карпош или Аеродром цените на новоградбата се искачија до и над 2000 евра за м2
Последните огласи за станови во изградба покажуваат „вивнати до плафон“ цени, но интересот на купувачите сепак остана.
Во такви околности, дополнителното намалување на понудата поради административните забрани за градење може да доведе до натамошен раст на цените. Продавачите на станови (особено на готови или при крај градби) би можеле да ја искористат ситуацијата на ограничена конкуренција и да бараат повисоки суми. Истовремено, купувачите кои итно сакаат нов дом ќе се натпреваруваат за помалиот број достапни станови, што ќе ја одржи високата ценовна нивна.
Можно е и пренасочување на побарувачката кон староградбата (постарите станови) додека не се стабилизира пазарот на новоградба. Но и таму цените се веќе високи и реагираат на општиот тренд. Дел од експертите предвидуваат дека во 2024 година цените би можеле да стагнираат по драматичниот пораст, но најновите случувања со лиценците внесуваат непредвидливост. Доколку застојот во градежништвото потрае, повисоките цени на недвижностите ќе станат реалност за подолг период отколку што се очекуваше.
Довербата на купувачите и пазарната динамика
Наглиот административен удар врз толку многу компании може да има и психолошко влијание врз купувачите на недвижности. Секој што планира да купи стан во нова зграда сега ќе се запраша: „Дали градителот на овој објект ја има неопходната лиценца и дали е сигурен?“. Ова може да доведе до зголемена претпазливост и детални проверки од страна на купувачите. Можна последица е привремено намалување на потпишувањето нови договори за купопродажба на станови во изградба, додека не се разјасни кои фирми продолжуваат нормално со работа, а кои се во проблеми.
Истовремено, нарушена е довербата во континуитетот на градбата. Купувачите кои веќе вложиле пари би можеле да почувствуваат извесна несигурност дали нивниот избран инвеститор ќе ја заврши зградата на време. Некои од нив можеби ќе разгледаат опција за раскинување на договорите и поврат на средствата, особено ако доцнењата станат преголеми.
Од друга страна, може да се каже дека интервенцијата на институциите има и позитивна страна на долг рок за довербата – тие покажуваат дека пазарот се прочистува од потенцијално несериозни фирми. Купувачите во иднина ќе можат да бидат посигурни дека компаниите со активна лиценца навистина ги исполнуваат сите критериуми (кадар, опрема, финансиска стабилност). Но, во краток рок, шокот од оваа масовна акција веројатно ќе внесе воздржаност и ќе ја успори динамиката на пазарот, барем додека не се направи разлика кои проекти се безбедни, а кои ризични.
На кои градежни фирми им се одземени лиценците
Интересно е што дел од фирмите опфатени со одземањето на лиценци активно нудат недвижности на пазарот, било директно преку свои канали, било преку огласници и агенции. Цела листа на фирми со одземени лиценци ќе ја најдете >>> тука <<<
Ова покажува дека некои фирми продолжуваат со активности поврзани со недвижности и покрај тоа што им претстои одземање на дозволата за градење. Веројатно, слично е и со други компании од списокот кои имаат тековни проекти – можно е да наидеме на нивни огласи за продажба на станови на сајтови како Reklama5, Pazar3 или преку агенции за недвижности.
За купувачите, ова е аларм да бидат повнимателни. Доколку некој купува стан од инвеститор чие име се најде на „црната листа“ на Министерството, треба да биде свесен за потенцијалниот ризик и да побара дополнителни гаранции.
Агенциите за недвижности а и нивните клиетни, исто така ќе треба да внимаваат со кои инвеститори соработуваат, бидејќи продажбата на станови од проблематични градители може да им наштети на угледот и да ги изложи клиентите на неизвесност.
Од правен аспект, договорите склучени пред евентуалното одземање на лиценцата остануваат важечки, но реализацијата (изградбата и предавањето на станот) би можела да касни. Купувачите би имале право да бараат пенали за доцнење според договор, но тоа повторно зависи од способноста на фирмата да ги исполни обврските. Ако фирмата се соочи со поголеми правни проблеми или финансиски последици, и купувачите би можеле да се најдат во комплицирана ситуација да ги остварат своите права.
Правни и институционални последици за градежниот сектор
Ова масовно одземање лиценци несомнено ќе има правни реперкусии. Многу од фирмите веројатно ќе поднесат жалби или тужби за да ја оспорат одлуката на Министерството, особено ако сметаат дека во меѓувреме ги исполниле условите или дека одлуката е неправедна. Тоа значи дека административните комисии и судови би можеле да се затрупани со предмети во наредниот период. До конечно решение на тие жалби, статусот на некои проекти ќе биде во „сива зона“. Министерството најави дека целосниот список на фирми ќе го достави и до МВР и Јавното обвинителство. Ова укажува дека институциите ќе истражуваат дали има елементи на кривична одговорност – на пример, ако некоја фирма со невистинити податоци дошла до лиценца (изигрувајќи го законот со фиктивно вработени инженери, како што беше посочено во медиумите). Можно е да следуваат и обвиненија против одговорните лица во најтешките случаи, што би била дополнителна опомена за секторот.
На институционален план, оваа акција сигнализира построга регулација и надзор во градежништвото во иднина. Министерството најавува дека ќе продолжи со контролите на издадените дозволи и лиценци, за да осигура почитување на законските прописи. Тоа значи дека градежните фирми отсега ќе мора многу повнимателно да ги следат правилата – редовно да ги обновуваат договорите со стручен кадар, да ја одржуваат опремата, да ги почитуваат стандардите – бидејќи ризикот од губење на лиценцата е реален. Може да се очекува и реформа во процесот на издавање лиценци, можеби со почести периодични проверки или услови за нивно обновување на определен период, за да се избегне повторување на ваква состојба.
За самиот градежен сектор, краткорочно ова е потрес – некои фирми ќе згаснат или ќе трпат големи загуби, работниците би можеле привремено да останат без ангажман, а инвеститорите ќе мора да бараат нови партнерски фирми. Но на среден и долг рок, прочистувањето може да доведе до поквалитетни градежни услуги и поголема професионалност и конкуренција само меѓу сериозни, квалификувани компании. Тоа би било здрава основа за понатамошен развој на пазарот, со помалку импровизации и незаконити практики.
Заклучок
Скопскиот пазар на недвижности стои на прагот на турбулентен период поради одземањето на лиценци на огромен број градежни фирми. Краткорочните ефекти најверојатно ќе бидат намалена понуда на нови станови, застои во градбите и растечки цени, проследени со неизвесност кај купувачите. Сепак, оваа криза во градежниот сектор во себе носи и можност за прочистување и зајакнување на довербата на долг рок – преку отстранување на компаниите кои не ги следеле правилата и зајакнување на институционалната контрола.
Купувачите и инвеститорите во меѓувреме треба да бидат внимателни и информирани. Совет до купувачите е да ги проверуваат лиценците и репутацијата на компаниите од кои купуваат недвижности, а доколку нивниот избран градител е на списокот за одземање лиценца, да побараат дополнителни осигурувања или да се консултираат со стручно лице за правна заштита. Пазарот на станови во Скопје останува атрактивен – побарувачката е силна – но овие новонастанати околности ќе бидат тест за издржливоста и флексибилноста на сите чинители. Во следните месеци со големо внимание ќе се следи дали цените ќе пркосат уште повеќе, колку брзо ќе се решат застојните градилишта и дали оваа интервенција ќе донесе позитивни промени во градежната индустрија.
На крај, иако краткорочниот шок е неизбежен, доколку надлежните институции и пазарните актери соработуваат конструктивно, скопскиот пазар на недвижности може да излезе посилен и поорганизиран од ова искуство – со јасни правила на игра и обновена доверба кај купувачите дека нивните идни домови се градат од компетентни и легално усогласени компании.